Προστασία εκμισθωτή σε περίπτωση μη καταβολής μισθωμάτων από τον μισθωτή


Η οικονομική κρίση που μαστίζει τα τελευταία χρόνια τη χώρα μας έχει επιβαρύνει την οικονομική κατάσταση πολλών μισθωτών, οι οποίοι αδυνατούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αναζητούν τρόπους ώστε να διασφαλίσουν τα δικαιώματά τους. Στο πλαίσιο αυτό, όλο και πιο συχνά επισκέπτονται το γραφείο μας ιδιοκτήτες ακινήτων, προκειμένου να ενημερωθούν σχετικά με τα δικαιώματα τους έναντι των υπερήμερων μισθωτών.

      Τα δικαιώματα που ο νόμος παρέχει στους εκμισθωτές σε περίπτωση μη καταβολής μισθωμάτων είναι τα εξής:

Α. Καταγγελία της μίσθωσης (άρθρο 597 Α.Κ)

      Σύμφωνα με το άρθρο 597 Α.Κ, αν ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, τηρώντας την αναβλητική προθεσμία, που αρχίζει με την επίδοση της καταγγελίας, ήτοι ένας μήνας, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και δέκα ήμερες στις άλλες μισθώσεις. Με τον τρόπο αυτό επέρχεται η λύση της σύμβασης μίσθωσης.

      Άλλωστε, καθώς απαραίτητη προϋπόθεση για την άσκηση της καταγγελίας του άρθρου 597 Α.Κ αποτελεί η υπερημερία του μισθωτή αξίζει να σημειωθεί, ότι αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής (341 παρ. 1 Α.Κ). Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 597 παρ. 1 εδ. β΄ Α.Κ, η άσκηση της καταγγελίας δεν αποκλείει και αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Έτσι, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα αφενός να καταγγείλει την μίσθωση, απαιτώντας συνακόλουθα να του παραδοθεί η χρήση του μισθίου και αφετέρου να αξιώσει αποζημίωση για την ζημία που τυχόν έχει υποστεί λόγω της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.

B. Απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας (άρθρο 66 εδ. α΄ ΕισΝΚΠολΔ)

      Όταν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα από δυστροπία, δραστικότερη εμφανίζεται η προστασία του εκμισθωτή με τη δυνατότητα που του παρέχει το άρθρο 66 εδ. α΄ ΕισΝΚΠολ, το οποίο του επιτρέπει, ασκώντας αγωγή να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου όσο διαρκεί η μίσθωση, έστω και αν δεν την έχει καταγγείλει κατά το άρθρο 597 Α.Κ.

     Δύστροπος θεωρείται ένας μισθωτής, όταν καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος ή καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία. Εύλογη αιτία που αίρει την δυστροπία του μισθωτή συνιστά για παράδειγμα σύμφωνα με τη νομολογία μας, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων ή η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του μισθίου.

      Σημαντικό είναι επίσης ότι κατά την απολύτως κρατούσα άποψη, είναι απαράδεκτη η αντικειμενική σώρευση αγωγής στηριζόμενης στο άρθρο 66 εδ. α΄του ΕισΝΚΠολΔ και καταγγελίας της μίσθωσης με βάση το άρθρο 597 Α.Κ, καθώς υπάρχει μεταξύ τους έντονη αντίφαση. Ωστόσο, παραδεκτή είναι η επικουρική σώρευσή τους στο ίδιο δικόγραφο.

      Σύμφωνα με το άρθρο 661 του ΚΠολΔ., η καταβολή ενώπιον του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου, έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο, όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων που οφείλονται έως την ημέρα της συζήτησης και των δικαστικών εξόδων που ορίζονται αμέσως από το δικαστή, καταργεί τη δίκη για την απόδοση της χρήσης του μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία. Αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής μπορεί να γλιτώσει την διαδικασία της έξωσης, εφόσον καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα δικαστικά έξοδα του εκμισθωτή. Η διάταξη αυτή, όμως, δεν εφαρμόζεται αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων από δυστροπία. Γίνεται δε δεκτό ότι επανειλημμένη δυστροπία υπάρχει όταν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή μισθωμάτων σε περισσότερες από μία περιπτώσεις κατά τρόπο που προσδίδει εμμονή του στη μη τακτική εκπλήρωση της συμβατικής του υποχρέωσης για πληρωμή του μισθώματος παρά τη σχετική όχληση αυτού από τον εκμισθωτή.

Γ. Αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου (άρθρο 662Α επ. ΚΠολΔ)

      Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 662Α ΚΠολΔ ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να απαιτήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, καθώς και την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία. Απαραίτητες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διάταξης αποτελούν η έγγραφη απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης, καθώς και η επίδοση έγγραφης όχλησης (εξώδικο) με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.

      Όπως προκύπτει από τα παραπάνω, πρόκειται για μια σύντομη και οικονομικά συμφέρουσα διαδικασία, καθώς δεν διεξάγεται ακροαματική διαδικασία. Άλλωστε, απόφαση επί της αίτησης αυτής, όπως αποδεικνύεται από τη δικαστηριακή πρακτική  εκδίδεται σε διάστημα μόλις λίγων ημερών και η απόφαση που εκδίδεται με τον τρόπο αυτό αποτελεί τίτλο εκτελεστό, βάσει του οποίου μπορεί να επιδιωχθεί η έξωση του δύστροπου μισθωτή. Η εκτέλεσή της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση στον μισθωτή.

      Περαιτέρω, στο άρθρο 662Θ ΚΠολΔ ορίζεται ότι στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου μπορεί να σωρευτεί πέρα από την απαίτηση για καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και αίτημα για κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, εφόσον αυτά αποδεικνύονται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

      Ο νόμος προβλέπει, πάντως, ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της εκδιδόμενης μονομερώς και χωρίς ακροαματική διαδικασία διαταγής, οπότε και στην περίπτωση αυτή εξετάζονται από το δικαστήριο που επιλαμβάνεται της ανακοπής όλες οι ενστάσεις και οι ισχυρισμοί του μισθωτή.

      Συμπερασματικά, καθίσταται φανερό ότι ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα στους εκμισθωτές να επιλέξουν τον προσφορότερο τρόπο (οικονομικότερο και πιο αποτελεσματικό) ανάλογα με τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης, προκειμένου να προστατευτούν έναντι των υπερήμερων μισθωτών. Συνιστάται, επομένως, στους εκμισθωτές που αντιμετωπίζουν πρόβλημα με τους μισθωτές τους να απευθύνονται σε δικηγόρο, προκειμένου να λάβουν τις κατάλληλες συμβουλές αναφορικά με τον αποτελεσματικότερο τρόπο προστασίας τους.

0 views